Miscellanée de réflexions

Le pavillon individuel, cancer des villes françaises

18 mars 2012 | 12 commentaires

 

Zone pavillonnaire en cours d'achèvement (2012).

 

Le pavillon individuel est, depuis une bonne cinquantaine d’années maintenant, le mode de logement privilégié des Français qui n’habitent pas en appartement. C’est surtout un rêve indépassable de propriétaire pour beaucoup, la promesse d’un « chez soi » pas trop cher et valant toutes les concessions.

 

Une précision, avant de commencer cette longue tirade anti-pavillonnaire : je ne suis pas contre l’idée de construire à moindre coût, et, oui, il manque au bas mot des centaines de milliers de logements (notamment sociaux) en France. Aussi, et quelle que soit la valeur de la chose ou les raisons qui y poussent, une bonne partie des Français veut devenir propriétaire. Ces précautions d’usage faites, attaquons-nous au sujet du pavillon individuel de constructeur proprement dit.

 


Sommaire :

  1. Pourquoi le pavillon ?
  2. Pourquoi un cancer ?
  3. Les constructeurs sont-ils responsables de cette situation ?
  4. Des collectivités locales et un État français largement responsables de la situation
  5. Les architectes, une profession sans conscience ?
  6. Et « les gens », alors ?
  7. Une uchronie immobilière
  8. Comment changer la situation : petit guide du yakafokon
  9. Pessimisme conclusif
  10. Pour aller plus loin

 

 


Pourquoi le pavillon ?

 

Pavillon individuel à bas prix (2010).

 

Il y a essentiellement trois raisons à la prolifération du pavillon individuel dans nos paysages urbains depuis un demi-siècle : le prix, le prix, le prix. En effet, le pavillon individuel et lui seul est capable d’offrir un rapport aussi intéressant entre surface, apparence d’intimité, et prix à la construction. Aucun autre type de bâtiment ne permet d’obtenir autant de surface à ce prix avec si peu de travail de l’acheteur, c’est un fait1.

 

Le tout avec un processus d’acquisition et de construction qui ressemble plus à l’achat d’une voiture qu’à la construction d’un bâtiment : on choisi parmi des modèles standardisés, en ajoutant des options proposées par le constructeur. Le bâtiment sera alors élevé sur un terrain viabilisé, selon les mêmes méthodes ou presque que l’on soit à Lille, Quimper ou Nancy.

 

 


Pourquoi un cancer ?

 

Un champ entouré de pavillons, et bientôt construit.

 

Le pavillon individuel, au même titre que les zones d’activités en entrée de ville, est largement reconnu comme urbanistiquement déplorable, et terriblement gaspilleur de terres qui étaient souvent agricoles auparavant. Mais on peut ne pas être convaincu, à juste titre, par cet argument d’autorité. Parlons donc des défauts du pavillon, après avoir mentionné sa plus grande qualité.

 

Le pavillon individuel est terriblement égoïste sous ses abords de démocratisation :

  • Il parachève le refus de toute mitoyenneté de la part des futurs propriétaires, qui préfèrent deux fenêtres qui se font face à trois mètres de distance à un mur commun. 
  • Ce refus de la mitoyenneté, contraire à mille ans d’urbanisme en France, est on ne peut plus gaspilleur d’énergie : on construit des murs supplémentaires au lieu de murs communs, et aucune économie d’échelle n’est faite pour le chauffage quelle que soit la taille de la future zone pavillonnaire. 
  • Les réseaux sont également concernés, avec des zones plus étendues à couvrir, donc plus de matériel et plus de pertes.

 

Le pavillon individuel est une aberration écologique quel que soit l’angle sous lequel on l’examine :

  • On vient de voir les conséquences énergétiques et en matières premières de la non-mitoyenneté érigée en principe de vie. Il entraîne un incroyable « grignotage » des terres, quelle que soit la densité choisie par les villes pour leurs lotissements (comme pour les zones d’activité par ailleurs). Ce « grignotage » est extrêmement dommageable à l’environnement en réduisant les surfaces agricoles et forestières pour loger un nombre finalement faible de personnes. 
  • Cet étalement urbain provoque également une pollution indirecte massive, en augmentant les distances de déplacement du quotidien et en forçant à l’usage de la voiture dans la plupart des villes moyennes2. À leur décharge, les lotissements ont plus souvent suivi les infrastructures routières que l’inverse.

 

Le pavillon individuel est esthétiquement dommageable au pays du tourisme :

  • Par nature, le pavillon est standardisé. Dans de très rares cas, un constructeur se laissera tenter par un peu d’originalité. Mais dans l’immense majorité des situations, les futurs acheteurs n’ont aucun choix en termes visuels. 
  • La conséquence évidente : des zones dystopiennes où l’on ne peut s’empêcher de penser à la Grande Amérique des années soixante, avec ses maisons toutes identiques posées au milieu des terrains comme un furoncle au milieu du front, ses demi-tours goudronnés « en raquette de tennis », ses haies et son gazon bien taillé devant. 
  • Le résultat touristique : quand de très nombreuses villes françaises ont des atouts majeurs à faire valoir en termes de patrimoine architectural, les périphéries et entrées de celles-ci sont des zones anti-touristiques, dont le but essentiel semble être de ne surtout pas inciter à la ballade des promeneurs non-habitants du quartier.

 

Le pavillon individuel est anti-social :

  • L’absence de densité des zones pavillonnaires, et au-delà leur conception même, faite uniquement d’espaces résidentiels privés, rend difficile toute activité commerciale dans la zone de construction : pas de boulanger, pas de boucher, pas de boutiques, bref pas de vie. Cela entraîne ce phénomène de « ville morte », avec des espaces urbains de plusieurs milliers d’habitant sans aucune circulation piétonne.
  • Il crée une uniformisation inédite des quartiers de nos villes : les habitants, tous arrivés dans une fenêtre temporelle identique et souvent pour les mêmes raisons, ont le même âge, les mêmes idées et souvent le même niveau socio-culturel. Il faut avoir vu des « quartiers de profs de la soixantaine » ou des « quartiers de jeunes couples avec enfants » pour réaliser ce que ces créations urbanistiques ont de pervers pour le tissu social de nos villes.

 

En somme, le pavillon individuel est une non-architecture pour le non-urbanisme d’aujourd’hui et de demain :

  • L’urbanisme à grande échelle, à l’origine des zones pavillonnaires, ne doit pas être uniquement de l’aménagement de flux. La création des infrastructures de transport ne doit pas pervertir l’organisation démographique du territoire : ce qui était valable autrefois ne l’est plus aujourd’hui, alors que le « grignotage » des terres agricoles et forestières est devenu un problème grave.
  • L’architecture urbaine, c’est avant tout créer de manière harmonieuse ou audacieuse des bâtiments qui auront une vie au-delà de celle de leurs propriétaires. Le temps d’un bâtiment n’est pas celui de l’homme. Il doit donc s’insérer de la manière la plus logique possible au sein d’un tissu existant ou en bordure de celui-ci. Il aura une cohérence complète avec son environnement, que ce soit en termes de matériaux, d’énergie ou de déplacements. 
  • Sa qualité sera pensée pour aller au-delà du siècle d’existence. Ce qui est loin d’être un détail dans un secteur où le « vite fait mal fait » est souvent érigé en règle tacite.

 

 


Les constructeurs sont-ils responsables de cette situation ?

 

Pavillon individuel de moyenne gamme (2011).

 

Éliminons au préalable l’assertion qu’on entend peut-être le plus, qui voudrait que les méchants promoteurs immobiliers et contructeurs de pavillons soient les reponsables essentiels de la situation actuelle. Ces promoteurs sont des entreprises qui, dans le système économique actuel, ont pour seul et unique but de faire de l’argent.

 

En conséquence, elles obéissent à des clients qui veulent des pavillons en bordure de champs, et non des maisons mitoyennes dans des espaces urbains en voie de densification, par exemple. Par ailleurs, imputer au constructeur cette responsabilité, dans un secteur aussi réglementé que l’urbanisme et la construction, serait faire preuve d’une ignorance dommageable.

 

On pourra par contre leur reprocher de construire des logements qui ne sont pas aux normes environnementales actuelles. Ces normes énergétiques obligatoires répondent aux doux noms de RT2005 et RT2012, et obligent à respecter un certain nombre de critères de basse consommation.

 

Sauf que dans la construction, leur respect est tout relatif : je n’ai pas de preuve à apporter à ce sujet si ce n’est ma connaissance du milieu (du bâtiment, pas de la mafia). Mais l’internaute pourra vérifier en allant lire les forums des professionnels de la contruction, qui tiennent à ce sujet des propos nettement moins aseptisés que dans cet article.

 

 


Des collectivités locales et un État français largement responsables de la situation

 

Une rareté en France : espace public (aire de jeux pour enfants) au sein d'une zone pavillonnaire.

 

Étant entendu qu’en France, le pouvoir des collectivités est très étendu en matière d’urbanisme, la responsabilité première de cette situation leur revient donc :

  • Ce sont elles qui peuvent décider ou non de la constructibilité de terrains agricoles. 
  • Ce sont elles qui, par l’intermédiaire du plan local d’urbanisme, déterminent ce qu’il est permis ou non de construire, de manière extrêmement précises si elles le veulent. 
  • Ce sont elles qui décident de la densification ou de son absence en fonction des zones du territoire qu’elles administrent. 
  • Ce sont elles qui font ou non appliquer les règles d’urbanisme aux constructions existantes ou en cours, en sanctionnant des propriétaires ou constructeurs indélicats.

 

Pourquoi, alors, cette permissivité incroyable vis-à-vis des zones pavillonnaires ? Pour des raisons éminemments politiques, c’est-à-dire qui relèvent de la vie de la cité :

  • Une zone pavillonnaire nouvelle rapporte beaucoup d’argent à une ville, que ce soit à la construction ou à l’usage. 
  • Une zone pavillonnaire permet d’ajouter rapidement beaucoup de nouveaux habitants, ce qui a pour conséquence l’augmentation des dotations de l’État à la collectivité concernée. 
  • Une zone pavillonnaire a en général le soutient massif des habitants du bassin d’emploi, que ce soit dans une optique de croissance rapide3, ou une optique d’achat à prix modique d’un bien qui leur offre cette sensation de chez soi que la maison de ville ou l’appartement ne comblent manifestement pas.

 

Nous pouvons éliminer de ce raisonnement les années cinquante et soixante, qui avaient des contraintes très fortes de construction rapide de logements à cause des destructions de la seconde guerre mondiale. Mais pour les décennies suivantes, et malgré la hausse du prix de l’énergie, on observe que les acteurs et décisionnaires politiques n’ont pas fait ce choix indépendamment de leurs électeurs.

 

L’État, quand à lui, a eu une action profondément destructurante en matière d’urbanisme, au gré des gouvernements successifs. Depuis les années soixante-dix, le tout-voiture et la prédominance des concepteurs d’infrastructures routières au sein des appareils étatiques de développement du territoire ont entraîné des développements articulés autour de voies de circulation délibérément éloignées des centres-villes. Comme toujours, les hommes et les commerces se sont installés autour de ces voies nouvelles, entraînant le phénomène bien connu de rurbanisation, avec des logements isolés au départ, et qui deviennent des lotissements « classiques » une fois que la ville s’est étendue et les a rejoint.

 

Une décision a également eu des conséquences majeures : celle de n’obliger le recours à un architecte qu’au-dessus de 170 mètres carrés. Cela a permis l’ascension économique de constructeurs qui vendent infiniment mieux leurs produits que les architectes, et savent rassurer les acheteurs sur leur sérieux (à tort ou à raison).

 

Cela a induit ce chiffre terrifiant : plus de 95 % des habitations individuelles construites aujourd’hui le sont sans architecte chargé individuellement du projet. Donc plus de 95 % des maisons sont standardisées, sans aucune adaptation à l’environnement sinon le respect des plans locaux d’urbanisme et d’occupation des sols4.

 

C’est la différence entre une zone pavillonnaire récente et une ville traditionnelle. Une ville peut acquérir un cachet au cours du temps : il n’y a pas d’uniformité dans les constructions (y compris à Paris malgré un PLU drastique), et celles-ci ont subi un phénomène de densification au cours du temps. Le résultat est ce patchwork d’extensions, de divisions et de constructions mitoyennes qui caractérise la plupart des centres des villes moyennes de France5. Dans une zone pavillonnaire, rien de tout cela : ce que je qualifie avec emphase de terrifiant est au final le résultat d’un processus parfaitement artificiel d’urbanisation.

 

Le second reproche, plus actuel celui-ci, et lié aux contraintes environnementales, concerne la fiscalité en matière de construction. Cette fiscalité particulière, impulsée par les deux Grenelle de l’environnement, avait comme objectif de favoriser chez les particuliers la rénovation énergétique des bâtiments anciens, et des constructions nouvelles plus économe. Deux moyens furent alors mis en oeuvre pour le financement de ces travaux de rénovation/construction : des prêts à taux zéro ou à taux réduits, et des crédits d’impôts6.

 

Seulement, cette fiscalité nouvelle est affligée de plusieurs défauts majeurs, qui la rendent quasiment rhédibitoire dans l’idée de réorganiser la ville de façon plus environnementale :

  • L’urbanisme est complètement absent de ces procédés, car aucune contrainte ou avantage n’est prévu dans le cadre de quartiers nouveaux plus denses. Le résultat : rien ne change dans cette conception illogique du lotissement, avec ses maisons non mitoyennes placées au milieu des terrains, et des réseaux très étendus. 
  • Ces avantages divers favorisent massivement les constructions neuves, ce qui incite évidemment les futurs acquéreurs à se porter vers des constructions nouvelles, de préférence pavillonnaires. Les pavillons, avec leur surface élevée pour le prix d’achat, sont en effet presque les seuls à permettre de profiter au maximum de ces avantages fiscaux, ceux-ci nécessitant souvent des installations gourmandes en espace. 
  • Les dernières décisions prises ont quasiment supprimé les avantages consentis pour la rénovation ou l’achat dans l’ancien, alors même que ce parc immobilier est celui qui a la plus mauvaise performance énergétique, et qu’il est de très loin le plus coûteux à isoler. Ce qui incite évidemment les futurs acquéreurs à préférer des constructions récentes ou à faire construire. 
  • La classification des installations ouvrant à ces avantages fiscaux (comme une pompe à chaleur, du double vitrage ou une isolation des combles) a été faite dans une certaine opacité. En particulier, on ne dispose pas de bases de données traitant des économies réalisées avec tel ou tel dispositif, en fonction de l’environnement du futur ou de l’actuel bâtiment. La conséquence : il est parfois plus intéressant fiscalement d’installer des dispositifs plus coûteux en énergie ou moins adaptés à son logement. 
  • Enfin, le fameux diagnostic de performance énergétique est largement reconnu comme une vaste blague par les gens du métier : l’association de consommateurs Que Choisir avait d’ailleurs montré qu’un même bâtiment pouvait être noté C, D ou E selon l’entreprise. Le problème est que ce DPE sert de base pour de nombreux avantages fiscaux, et donne l’impression d’une véritable étude thermique alors qu’il n’en est qu’un pâle ersatz7.

 

Là où celà devient franchement drôle, c’est que ces dispositifs ont été modifiés chaque année ces trois dernières années, selon des critères inexistants ou du moins non rendus publics. L’on comprend qu’à l’instar du photovoltaïque, des changements tous les ans sont complètement inadaptés au milieu de la construction et de la rénovation, où le moindre projet sérieux prend de un à deux ans. Le résultat : des constructeurs qui n’ont pas le temps de connaître les matériels qu’ils installent, et des particuliers furieux et déboussolés par une fiscalité changeante. Le terme sévère de « politique de gribouille » semble pourtant adapté à la situation actuelle.

 

 


Les architectes, une profession sans conscience ?

 

Une zone pavillonnaire construite en 2010.

 

On peut souvent entendre de la part des architectes, pour peu qu’on en fréquente, l’éternelle complainte des « gens » qui seraient simplement stupides, incapables de comprendre la valeur ajoutée de la profession, voulant toujours aller au moins cher et ne percevant pas les contraintes inhérentes au milieu du bâtiment. L’autre reproche de la profession est dirigée vers l’État, et son autorisation de se passer d’architecte sous les 170 mètres carrés.

 

Architecte DPLG8 est une profession assez réglementée, avec un ordre national des architectes. Cet ordre, cependant, est décrié tant par les particuliers en litige, que par de nombreux architectes eux-mêmes9. Il n’agit en effet que très peu dans l’intérêt public de la profession : l’ordre communique discrètement, et selon les architectes rencontrés ne ferait jamais le ménage en sanctionnant sévèrement les architectes les moins scrupuleux. Contrairement aux ordres de médecins ou d’avocats, l’ordre des architectes n’a que très peu d’activité de lobbying vis-à-vis des réglementations s’appliquant aux maisons individuelles.

 

Le reproche des architectes est donc valable en ce qui concerne l’État et la limite des 170 mètres carrés, avec le sérieux bémol que leur ordre n’agit absolument pas en ce sens.Tout semble indiquer que les architectes ont complètement abandonné jusqu’à l’idée de changer la situation actuelle, et si on les entend se plaindre violemment en privé, aucune action ne suit ces propos. D’ailleurs, leur ordre n’agit pas non plus contre les architectes qui font des signatures de complaisance aux constructeurs de pavillons10.

 

Parlons des « gens » maintenant : le pavillon individuel de constructeur est-il ou non un horizon indépassable ? La réponse, en l’état actuel du marché immobilier, est (malheureusement) oui. La raison essentielle à cela me semble être la complexité inhérente au milieu du bâtiment, avec ses responsabilités légales enchevêtrées, et qui permettent souvent aux différents interlocuteurs de rejeter la faute sur un autre.

 

Ainsi, le recours à un architecte ne donne aucune garantie supplémentaire quand à la construction du bâtiment, celui-ci ne pouvant par exemple être jugé responsable de délais faux ou de dépassements du budget11. La conséquence est terrible, car elle pousse les acheteurs à préférer un seul et unique interlocuteur au prix fixe et au cadre légal clair. On les comprend…

 

 


Et « les gens », alors ?

 

Une zone pavillonnaire du début des années 2000.

 

Et bien, « les gens » favorisent massivement l’achat pavillonnaire, pour les biens existants comme les constructions nouvelles. Pour autant, leur (notre) responsabilité peut-elle être engagée dans la prolifération pavillonnaire ?

 

Oui, si l’on considère que les individus sont responsables exclusivement de leurs décisions :

  • Pourquoi vouloir 110 mètres carrés pavillonnaires quand on peut avoir 80 mètres carrés mieux disposés dans une maison d’architecte ? 
  • Pourquoi vouloir habiter de grandes surfaces quand on peut tout à fait vivre dans quelques mètres carrés de moins mieux construits ou mieux placés ? 
  • Pourquoi vouloir la même maison moche que ses 50 voisins, alors qu’on pourrait avoir une maison avec du cachet et adaptée à son environnement ? 
  • Pourquoi vouloir le calme de la campagne tout en croyant être en ville, même si cela veut dire habiter tellement loin du centre qu’on ne s’y rend qu’en voiture ?

 

Non, si l’on considère que les individus prennent des décisions rationnelles en fonction de l’environnement que la collectivité propose :

  • Pourquoi payer de l’ancien alors qu’on double la surface habitable en étant en pavillonnaire ? 
  • Pourquoi ne pas acheter plutôt que de louer, lorsque les loyers reviennent au même prix qu’un emprunt pour un bien identique ? 
  • Pourquoi ne pas construire un pavillon de constructeur plutôt que de faire appel à un architecte, alors que l’architecte n’a aucune responsabilité dans l’exécution des travaux, et que leur ordre ne vous protègera pas en cas de problèmes ? 
  • Pourquoi ne pas construire un pavillon avec des aides étatiques multiples, plutôt que rénover dans l’ancien ou en centre-ville pour beaucoup plus cher et sans aides ? 
  • Pourquoi perdre des centaines d’heures à définir et suivre son projet quand un constructeur vous propose une solution clés en main ? 
  • Pourquoi faire construire ou rénover un bien par un architecte, avec des matériaux de qualité et de façon durable, lorsque tous les intervenants du marché immobiliers expliquent en longueur qu’on ne garde pas un bien immobilier plus de dix ans aujourd’hui ?

 

À titre personnel, il me semble que le choix du pavillonnaire est un choix extrêmement rationnel de la part des futurs propriétaires. Un choix encouragé par l’esprit du temps et l’intérêt bien compris des agents immobiliers, mais aussi et surtout par la puissance publique à tous les niveaux (national, régional, intercommunal, communal). Mais je suis vaguement à gauche, le lecteur de droite sera tout à fait fondé à trouver que « les gens » sont des abrutis. Il me semble cependant que cela ne permettra pas d’améliorer la situation, à moins de cracher en place publique sur les possesseurs de pavillons…

 

 


Une uchronie immobilière

 

Qu’aurait pu être la France aujourd’hui si, depuis cinquante ans, l’État avait découragé la construction individuelle sans architecte et dans des zones agricoles, tout en construisant plus de HLM, non en périphérie mais de manière intégrée aux villes ? Sans oublier un ordre des architectes fonctionnel, qui sanctionne les moutons noirs de la profession… avançons donc quelques pistes pour un présent uchronique :

  • Les villes se seraient probablement étendues quand même, les pressions immobilières étant souvent trop fortes par rapport à la volonté des maires au niveau local. Elles le seraient cependant moins qu’aujourd’hui, évitant ainsi la consommation de milliers d’hectares de terres agricoles ou forestières et réduisant les distances à parcourir. 
  • Les maisons seraient variées visuellement, et le plus souvent mitoyennes, avec des rangées alignées sur rue et des jardins rectangulaires à l’arrière, telles qu’on les construisait entre 1850 et 1945 lorsqu’on n’était pas riche. 
  • Les maisons individuelles seraient réellement adaptées à leur environnement urbanistique et naturel, donnant un aspect original à différents quartiers d’une même ville. Sans parler d’un intérêt esthétique renouvelé, à l’image des quartiers anciens. 
  • Les maisons seraient considérées comme un bien durable, qui se transmet ou se loue, mais n’est pas prévu pour une revente tous les dix ou quinze ans. Il serait impossible d’acheter une maison comme on achète une voiture. 
  • Les centres-villes et leur première couronne périphérique seraient bien plus denses qu’actuellement, avec moins de biens dégradés ou à l’abandon, et une efficacité énergétique améliorée à tous les niveaux.

 

J’oublie probablement beaucoup de choses dans cette petite uchronie. Le but était juste de montrer à quel point le dernier demi-diècle fut en opposition urbanistique avec les périodes précédentes de l’architecture en France : on a densifié le plus loin possible des villes avec les barres de HLM et les villes nouvelles (autrefois en milieu de forêt pour certaines), tout en élargissant les périphéries en grignotant au maximal l’espace disponible, le tout sans vraiment toucher à nos centres-villes au niveau de l’habitat des particuliers12.

 

 


Comment changer la situation : petit guide du yakafokon

 

Que doit faire l’État ? Un bon début serait d’arrêter de changer tous les quatre matins la fiscalité et les subventions pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments nouveaux ou existants13Sans visibilité fiscale, les propriétaires et bailleurs ne sont pas incités à se lancer dans des travaux souvent épuisants en plus d’être coûteux14.

 

Un second pas, et à défaut de rendre un architecte obligatoire dès le premier mètre carré, pourrait être de resserrer drastiquement le cadre légisatif des lotissements. Les députés pourraient forcer la mitoyenneté par exemple, pour améliorer l’efficacité énergétique. La représentation nationale pourrait également décider de forcer le passage des projets de lotissement dans des commissions d’urbanisme qui retoqueraient les projets les plus absurdes en termes d’intégration et d’environnement. Permettre des délais de révision de l’ordre de la décennie pour les règlements de lotissements serait également une nécessité15.

 

À vrai dire, la seule limite en la matière concerne l’imagination du législateur. Une imagination malheureusement souvent réduite en matière de construction individuelle, ce qui n’est sans doute pas sans rapport avec les entrées assez libre qu’ont les lobbies du secteur du bâtiment à l’Assemblée Nationale. Surtout en face d’architectes dont l’ordre est inexistant sur ce sujet. Le rapport de force n’est donc pas en faveur des constructions individuelles sans promoteurs ou de la construction sur des surfaces urbaines existantes, et il l’est encore moins dans les médias.

 

Les mairies et collectivités locales, elles, ont à se remettre sérieusement en question concernant cette extension incontrôlée des zones pavillonnaires. Aujourd’hui, un élu ne peut plus prétendre sans craindre le ridicule qu’une zone pavillonnaire fasse sens en termes environnementaux ou de densité urbaine. C’est une bonne chose. Restent les rentrées d’argent par l’imposition, qui possèdent un fort pouvoir d’attraction sur les élus. Seule une pression électorale changera cet état de fait.

 

Pas sûr, cependant, que les citoyens favorisent les élus voulant bâtir en centre-ville pour densifier celui-ci et rendre une structure urbaine à leur cité. Cette pratique est en effet assimilée au bétonnage, alors qu’elle fait (même quand c’est Bouygues et que l’immeuble est moche) infiniment plus de sens qu’un étalement de petites unités en bordure de ville. De plus, l’élu qui pavillonne est encore trop souvent considéré comme à l’écoute de ses concitoyens qui cherchent à se loger.

 

Un aspect contrôlé par les élus locaux, et crucial pour l’urbanisme, est le COS ou coefficient d’occupation des sols (on en parlait plus haut) : un COS élevé permettra un processus d’urbanisation « naturel » , avec des extensions suivies de divisions, et ainsi de suite, jusqu’à ce qu’on ait un paysage urbain de centre-ville. A l’inverse, un COS faible limitera la densification, et au passage le prix des terrains, peu constructibles. Les maires ne se privent pas de jouer dessus, pas toujours de manière sensée cependant. Aujourd’hui, les COS doivent être très progressifs, avec des niveaux très élevés en centre-ville pour favoriser la densification et la montée en hauteur. C’est seulement une fois les centres-villes et les premières couronnes redensifiés que l’on pourra s’attaquer à la densification des zones pavillonnaires périphériques16.

 

Au sujet du COS, abordons la récente proposition du président-candidat Sarkozy, consistant à permettre 30 % d’augmentation du COS pour peu que les communes ne le refusent pas. Celle-ci est, en un mot comme en cent, que l’on soit de droite ou de gauche par ailleurs, aberrante :

  • L’urbanisme consiste à moduler différents critères pour créer et modifier un tissu urbain de la manière la plus adaptée aux contraintes diverses de la cité. Rajouter 30 % à tout le monde sans discriminations, c’est faire du non-urbanisme. C’est de plus insulter des élus locaux qui sont pour beaucoup en train d’augmenter drastiquement les COS autorisés en centre-ville ou à proximité. 
  • On pourrait ajouter que c’est un cadeau fait aux propriétaires ayant un certain capital (nécessaire pour engager des travaux d’extension). On pourra admettre que ce n’est peut-être pas la catégorie de la population qui en a le plus besoin, surtout lorsque c’est déjà cette catégorie qui profite au mieux des différents crédits d’impôts. Mais on s’éloigne de l’architecture.

 

Reparlons un peu des architectes :

  • Ceux-ci doivent accepter de manière plus fréquente les projets « économiques », et se creuser le crâne pour proposer de meilleures solutions que les constructeurs à des prix similaires. Non, la plupart des gens n’ont pas suffisamment d’argent pour permettre à l’architecte de s’épanouir. Pour autant, arriver à proposer à un prix juste un bâtiment de nettement meilleure qualité qu’un constructeur devrait être un vrai objectif de leur ordre. J’ai trop souvent entendu des architectes parler en mal des particuliers et de leurs demandes « de radins » , quand les mêmes trouvent normal qu’un Bouygues leur demande des rendements délirants par rapport au coût de construction. 
  • Ils doivent se constituer en une force suffisamment puissante pour influer sur un ordre qui semble détaché des préoccupation quotidiennes de la plupart de ses membres, un ordre qui fasse notamment le ménage dans la profession et protège au moins autant le client que l’architecte. 
  • Cet ordre devra en priorité simplifier le statut de l’architecte vis-à-vis du client : celui-ci doit devenir son seul interlocuteur, et engager sa responsabilité vis-à-vis du déroulement et de la bonne exécution des travaux, mais aussi des délais et du respect des coûts annoncés dans les devis prévisionnels. A ce prix, et seulement à ce prix, les architectes pourront-ils retrouver une forte confiance de la part des particuliers17
  • Enfin, faire sauter la limite des 170 mètres carrés. Mais ce combat semble pour le moment hors de portée des architectes.

 

 


Pessimisme conclusif

 

Avant de conclure, un mot : j’ai été sévère avec beaucoup de gens dans ce papier. J’ai un immense respect pour le métier d’architecte comme pour celui d’homme politique. Je m’excuse auprès de ceux qui font leur boulot consciencieusement et pourraient avoir été vexés par mon propos. Comme je n’incrimine pas les individus, mais considère qu’ils prennent le plus souvent des décisions rationnelles en fonction de leur environnement, je ne m’excuse pas auprès des innombrables Français acquéreurs ou constructeurs de pavillons.

 

Le problème reste entier : si la densification du tissu urbain a enfin signé son retour dans les politiques locales depuis quelques années, on constate au mieux un ralentissement du grignotage périphérique et une densification des projets à venir.

 

Mais le principe même du lotissement pavillonnaire en bordure de ville reste pour trop d’élus une solution de facilité à la croissance démographique. Surtout, il empêche les communes d’amorcer un processus de rétrécissement géographique, en nécessitant des dépenses de fonctionnement importantes pour entretenir les voiries et réseaux ainsi créés.

 

On ne peut que souhaiter que les élus continuent à prendre conscience des problèmes majeurs posés par l’étalement urbain, et en particulier par un étalement qui se fait avec des pavillons individuels de constructeurs. À eux de resserrer les PLU et de mieux ajuster les COS18. À eux aussi de renforcer l’attractivité des centres-villes et des couronnes proches, avant de s’attaquer au plus difficile : la densification de zones pavillonnaires pourtant presque conçues pour ne pas la permettre.

 

 


Pour aller plus loin :

 

 

  • Article du Figaro de novembre 2011, qui décrit les conclusions de l’INSEE au sujet de l’étalement urbain par prolifération des zones pavillonnaires et des zones d’activités : La ville grignote les campagnes

 

 

  • Un papier paru dans Télérama en 2010, qui relate le contenu du livre de l’architecte-urbaniste David Mangin, publié en 2004 et intitulé « La ville franchisée : formes et structures de la ville contemporaine » : Comment la France est devenue moche

 

 

  • Le projet public de recherche BIMBY (pour Build In My Backyard), mené depuis 2009 par Benoit Le Foll et David Miet en partenariat avec des collectivités locales, consiste à proposer aux communes des outils pour densifier leurs zones pavillonnaires. Le projet est prévu en particulier en première couronne des villes, là où des divisions successives et des mitoyennetés retrouvées n’obèrent pas la capacité du bien à se vendre. On pourra lire l’analyse détaillée du projet, par l’architecte Oscar Gential : Bimby, un blockbuster urbain. Merci à Babils pour l’information.

 

  • Un petit documentaire de Mediapart, sur le sujet connexe des paysans qui ont de plus en plus de mal à trouver des terres à cultiver à cause de la spéculation sur le foncier agricole en vue de faire de l’immobilier pavillonnaire :

 


Paysans contre promoteurs: la guerre de la terre…

 

 

NOTES
  1. On discutera plus bas des architectes et des projets à bas coûts. []
  2. Villes moyennes dont le réseau de transports en communs est souvent anémique. Et sans oublier l’inadaptation évidente du concept de transports en commun à celui du pavillon individuel []
  3. Qui peut, par exemple, éviter une fermeture de classe. []
  4. Le PLU détermine les contraintes architecturales, tandis que le POS détermine notamment la surface du bâtiment autorisée selon celle du terrain : c’est le fameux COS ou coefficient d’occupation des sols. []
  5. Avec souvent quelques gros immeubles, résidences très denses construites par les gros promoteurs : si celles-ci ne sont pas forcément du meilleur goût architectural, elles ont du moins la qualité essentielle de participer à la densification des centres-villes, processus quelque peu négligé ces dernières décennies. []
  6. On pourrait également parler longuement du photovoltaïque, mais on s’en abstiendra ici. On se contentera de signaler que la filière a été profondément destructurée par la diminution brutale du tarif de rachat de cette électricité par EDF. Une décision gouvernementale troublante : quel est l’intérêt de renforcer artificiellement une filière par des subventions si c’est pour la tuer deux ans plus tard ? []
  7. Une étude thermique à 600 euros donne des informations pertinentes quand au bâtiment et des solutions calculées d’amélioration énergétique. Le diagnostic de performance énergétique, à moins de 100 euros, nous dira ce que l’on sait déjà, et proposera des améliorations énergétiques « au doigt mouillé » de l’entreprise diagnostiqueuse, avec la caution de l’État. []
  8. Après cinq ans d’école, un élève devient architecte. La certification DPLG vient après un stage de certification dans une étude d’architectes. []
  9. Qui parlent souvent de la mort de leur profession, actuellement quasi-exclusivement dépendante des commandes publiques et des gros projets privés. []
  10. C’est-à-dire des signatures de plans à des prix très faibles, sans les vérifications qu’un architecte est censé devoir faire. Bref, on dirait le journalisme français actuel : tout le monde veut plus de protection et un meilleur cadre légal, mais en attendant tout le monde se tire dans les pattes, sans se préoccuper de l’image que cela renvoie hors de la profession et auprès du législateur. []
  11. La situation est en réalité plus complexe, je le traduis ici de façon simple, retenons qu’en pratique, travailler avec un architecte n’est pas plus protecteur qu’avec un autre maître d’oeuvre comme par exemple une entreprise générale, et moins protecteur qu’avec un constructeur de maisons individuelles. []
  12. Il suffit de regarder les règles de construction délirantes à proximité des monuments historiques, quasiment impossibles à outrepasser même pour des bâtiments de grande qualité architecturale, pour se convaincre que l’administration préfère souvent un immeuble de promoteur moche mais cochant les bonnes cases, plutôt qu’un projet architectural novateur mais hors des critères très stricts régissant l’environnement des monuments historiques (soit quasiment tous les centres-villes de France). []
  13. Compte tenu du fait que sans subventions, ces travaux ne sont en général pas rentables, voire représentent de grosses pertes pour les propriétaires. Et le confort ne se quantifie pas… on pourrait cependant permettre aux locataires de faire ce type de travaux à la place du paiement du loyer, ce qui accélèrerait probablement l’amélioration écergétique des bâtiments existants. []
  14. Rappel : l’État et les offices HLM sont aussi des bailleurs, il n’y a donc pas que de vils capitalistes en ce domaine. []
  15. Il faut savoir que les règlements de lotissements sont en général très contraignants, en particulier en ce qui concerne les divisions et extensions des propriétés. Et il est actuellement très difficile de les modifier. []
  16. En ce qui concerne les créations de zones pavillonnaires dans des villages de quelques centaines d’habitants, la situation est plus complexe, car il semble difficile de les réintégrer progressivement dans un tissu urbain qui se densifie, les centres de ces villages étant en voie de désertification. []
  17. En fait, ce sera le législateur qui pourra créer ces contraintes, comme celle d’une grille de prix par exemple. Mais sans lobbying des architectes en ce sens, rien ne se fera… []
  18. À eux également de cesser de faire confiance aveuglément aux cabinets de géomètres-experts pour l’élaboration des PLU. C’est comme cela qu’on se retrouve avec des milliers de PLU qui obligent à un recul de plusieurs mètres par rapport à la rue… []

Commentaires

  1. [Anonymisé sur demande]
    19 mars 2012 @ 22:49

    Très cher Monsieur,

    Voici un article qui frappe par sa mesure et par son impartialité. Je pense même que parler de cancer pour le pavillon n’est pas suffisant, vous auriez du y aller plus franchement et dire clairement que ce sont les habitants des pavillons eux-même les mélanomes. Après tout, ce sont ces irresponsables qui mitent notre belle campagne par leur égoïsme et leur envie de ne pas habiter les uns sur les autres. Il nous faut aujourd’hui agir et proposer des formes d’habitat beaucoup plus dense, et cesser de se soucier de ce que veulent les gens. La démocratie n’est pas toujours bonne et les plus grandes réalisations ont été conçues par des dictatures qui se souciaient peu de l’individu, et privilégiaient l’intérêt collectif (comme notre cher Napoléon III).

    Je ne vais pas m’amuser à répondre point par point à quelqu’un qui ne donne même pas son identité (peut-être pour pouvoir avancer plus librement de telles énormités), mais je vais tout de même vous suggérer de faire preuve d’un peu plus de modestie dans vos analyses et surtout d’un peu moins de déni. D’autant que vous semblez confondre lotissement et pavillon, ce qui n’est pas la même chose.

    Je vais vous invite à réfléchir à une philosophie différente quant au logement, une philosophie de la tolérance et de la pédagogie. Car je ne peux me résoudre à croire qu’un discours comme le votre ne soit pas le fruit d’un profond « bourrage de crâne », orchestré en partie par les porteurs des politiques publiques (à ce titre je vous invite à lire le livre Etalements Urbains d’E. Amougou, dont j’ai rédigé une synthèse sur le site nonfiction.fr). Cessez de mettre à l’index et attachez-vous à comprendre les aspirations de gens.

  2. Moktarama
    19 mars 2012 @ 23:54

    @[Anonymisé sur demande] :

    Je ne suis pas persuadé que vous m’ayez lu très attentivement. Dans la section « et les gens, alors », j’écris en toutes lettres les nombreuses raisons (tout à fait légitimes et rationnelles) qui expliquent le choix de vivre en pavillon ou zone pavillonnaire. Du même ordre, jamais je n’ai affirmé qu’il fallait lancer un grand programme imposé aux habitants. Par contre, je pense effectivement que la puissance publique a une influence supérieure à toute autre dans ce choix, parce qu’elle favorise délibérément ce type d’habitat. Des changements législatifs pourraient pousser à la densification des centres et première couronne de manière naturelle, comme cela se faisait historiquement, par divisions successives et extensions. C’est d’ailleurs, il me semble, l’objectif précis du projet de recherche Bimby.

    En ce qui concerne la confusion entre pavillon et lotissement, c’est un flou volontaire : non seulement le mode de construction privilégié du pavillon est au sein d’un lotissement, mais même hors du cadre d’une telle zone, le pavillon individuel conserve la plupart de ses défauts (passoire énergétique, gâchis de terres cultivables ou forestières, qualité souvent insuffisante, placement en milieu de parcelle et non en bordure, etc…).

    A propos de mon « identité masquée », je ne rentrerai pas dans ce débat de l’anonymat sur internet. Mais si c’est une raison suffisante pour vous abstenir de répondre, cela m’attriste. Et c’est dommage pour vous, parce que je peux vous assurer que les internautes qui me trouveront par l’intermédiaire de Google n’auront probablement pas votre pudeur, qui consiste à mépriser l’anonymat au lieu de répondre au fond du propos (vous aurez compris ce que je pense d’une telle attitude…).

    J’ai été lire le papier sur le livre d’E. Amougou (Repenser l’étalement urbain au-delà du fatalisme). Je n’y ai pas trouvé grand-chose à part l’étalage et la reprise absconse de concepts théoriques, j’espère que le livre est plus intéressant et concret que ce que vous en relatez.

    Mise à jour : bon, je parlais là pour la première page uniquement, la seconde (dont je n’avais pas repéré l’existence à ma première lecture) est nettement plus intéressante (et donne plutôt envie de lire le livre). Par ailleurs, je suis plutôt d’accord avec le propos tenu par l’auteur du livre que vous chroniquez et que vous semblez approuver. Je ne comprends décidément pas comment vous avez pu imaginer en me lisant que je considérais les habitants de pavillons comme des grands enfants, car j’estime au contraire que dans le contexte législatif et réglementaire actuel, la décision d’acheter ou de construire un pavillon est plutôt logique.

    Quand à votre « philosophie de la tolérance et de la pédagogie », je vous le dis tout net : c’est la pensée française à son apogée. Sclérosée, drapée dans ses beaux principes et inaccessible au concret si celui-ci est moins élégant que (ou qu’il contredit) la théorie.

    En l’occurrence, que quelqu’un qui bosse sur Bimby soit capable de me tartiner ça avec fierté m’étonne, alors même que le projet semble s’attacher à l’amélioration concrète plutôt qu’à l’élaboration théorique : comment diviser quand les PLU l’interdisent ? Comment outrepasser ou modifier les règlements de lotissements ? Comment construire pour reconstituer du mitoyen quand les pavillons sont volontairement construits de manière décalée ? Et j’en oublie…

    Les porteurs de politiques publiques sont précisément ceux que je désigne comme les premiers responsables, encore une fois j’en viens à me demander si vous m’avez lu… je vois donc mal en quoi ils m’auraient « lavé le crâne ».

    Enfin, je me permets de vous signaler que David Mangin (ou Cristina Conrad pour ce que ça vaut), qui n’est pas le moins connu dans votre profession, semble développer une pensée relativement similaire à ce que j’écris ici : le pavillon et la zone pavillonnaire sont des habitats qui ne font pas de sens, ni architecturalement ni urbanistiquement. Sans jouer l’argument d’autorité, il me semble que ça montre que mes réflexions ne sont pas si délirantes et ridicules que cela. J’ajouterai que l’étalement urbain est devenu un problème réel et concret, dont résultent entre autres de grandes difficultés pour les paysans à louer des terres, une augmentation importante des phénomènes de ruissellement et la réduction de la diversité environnementale. Mais vous me semblez avoir vos propres points aveugles, vous si prompt à pointer mon déni et mon mépris supposés.

    Ensuite, je suis allé sur votre site : si votre solution à la faible densité urbaine, c’est le covoiturage, laissez-moi vous dire que ça me semble être du niveau d’un emplâtre sur une jambe de bois. Votre idée est bonne et j’espère que les mairies vous contactent pour adopter vos solutions en la matière. Mais ce n’est pas ce qui résoudra les problèmes inhérents à la construction pavillonnaire de masse.

    Je le redis : les aspirations des gens, je les comprends. Ce que je ne comprends pas, c’est l’environnement créé par la puissance publique et qui aboutit à ces choix (et là, désolé de jouer de l’argument d’autorité, mais c’est le domaine dans lequel je bosse, j’ai donc une vague idée du fonctionnement de la chose politique). J’espère, en tout cas, que ce que vous exprimez n’est pas partagé par l’ensemble des intervenants de Bimby, parce que cela n’augurerait rien de bon à mon sens. Travailler en coordination avec les habitants est une très bonne chose pour tout projet urbanistique. Mais si le projet urbanistique est d’attendre que les habitants s’emparent de vos solutions alors que les cadres législatifs (et les POS, et les PLU, et les aides) les poussent à ne pas le faire, m’est avis qu’on va attendre longtemps avant que les conséquences concrètes de ce projet ne se fassent sentir.

    Bref : votre supériorité intellectuelle d’urbaniste, vous pouvez la ranger dans un tiroir. Maintenant, si vous avez face à mon propos de réels arguments à faire valoir au lieu de concepts fumeux étalés avec morgue, vous êtes le bienvenue pour les exprimer (avec un poil plus de politesse peut-être…). Peut-être même me convaincrez-vous. Pour le moment, laissez-moi vous dire que ce n’est pas le cas.

  3. [Anonymisé sur demande]
    21 mars 2012 @ 15:56

    @ Moktarama

    Tout d’abord un éclaircissement : je ne réagis pas à votre texte en tant que représentant du projet BIMBY+, auquel cas j’aurais signé en vous indiquant que je fais partie du projet. Donc ici, c’est un étudiant, accessoirement free-lance qui vous répond de son propre chef et qui s’exprime librement, sans impliquer le projet BIMBY ou l’IFU auquel j’appartiens !

    J’ai bien lu votre texte, et il me semble que vous n’avez pas compris ma critique. 
     
    Sur la forme.
    Même si au fond, et vous semblez me le confirmer, nous avons le même point de vue quant au problème de l’étalement urbain, c’est votre vocabulaire et vos titres que je dénonçais par mon billet. Car on ne peut pas parler comme vous le faites du mode de vie le plus plébiscité par les Français, ni d’un quelconque mode de vie d’ailleurs. Ce vocabulaire est irrespectueux et n’apporte rien, si je puis me permettre, à votre analyse. C’est le même genre de vocabulaire que l’on retrouve dans la revue « Urbanisme » de juillet-aout 2011 dans l’article « rétrécir l’urbain?.. » qui parle d’ « élaguer » les tissus pavillonnaires : je vous laisse apprécier la violence des propos, comme les vôtres quand vous parlez de cancer.
    Imaginez un instant qu’un habitant de ces tissus tombe sur votre article, quelle serait sa réaction ? Celle du rejet sans doute, car comment ne pas se sentir profondément choqué par de tels propos quand on habite ces tissus et que l’on voit sa maison, à laquelle on est par ailleurs attaché, traitée de la sorte par l’intelligentsia.
    Les habitants sont les victimes, vous le dites vous même, alors de grâce ne produisez pas un discours culpabilisateur envers leur habitat, les médias et quelques artistes s’en chargent déjà (je voue renvoie, entre autres, aux 4 premières minutes de « je vais bien ne t’en fais pas », ou au livre « Marges » de Patrizia di Fiore).
    Toujours sur la forme, j’ajouterai un mot sur le choix iconographique : pourquoi choisir des photos objectivement moches et tristes pour parler de ce mode d’habiter ? 

    Sur le fond.
    Le sujet de l’article est bien défini dès la première phrase : les pavillons construits depuis 50 ans. Mais vous faites délibérément l’amalgame entre pavillonnaire et lotissement, et vous construisez votre article sur cet imaginaire du pavillon en lotissement, comme le fait David Mangin dans son ouvrage la Ville Franchisée, qui a sérieusement contribué à donner une image fausse de la réalité pavillonnaire en France, et à alimenter le jeu du discours anti-pavillonnaire ambiant en urbanisme, qui ne date pas d’hier non plus.
    Dans votre commentaire vous dites que le mode de construction privilégié du pavillon est au sein du lotissement : c’est faux. Les deux tiers des logements individuels sont réalisés chaque année hors procédure, en diffus, sans lotissement (comme ceci est expliqué par exemple ici : http://www.urbalyon.org/AffichePDF/2898), et ceci depuis de très nombreuses années.
     
     
    En bref, ce que je veux vous dire, c’est que vous portez un regard négatif et mal informé sur le « pavillonnaire », le prenant comme un ensemble homogène, et même si votre argumentation se tient par ailleurs, cette mauvaise image du pavillon colle à votre article. Ce que je peux vous accorder, c’est que les opérations de lotissements ne produisent les formes d’habitat individuel les plus réussies ; mais elles sont minoritaires ! Sont-elles vraiment pires que des opérations groupées d’habitat intermédiaire ou de logement collectif ? Rien n’est moins sûr, et les habitants ne vous donneront pas raison sur ce point. Ce qui est certain, par contre, comme vous le mentionnez à juste titre, c’est que l’habitat individuel est le logement le moins cher à produire.
     
     
    Pour conclure, j’espère que vous aurez compris le sens de la démarche d’un étudiant de 22 ans qui entend et ré entend à longueur de temps ces discours de dédain, à base de cancer et autres élagages, sans aucune prise en compte respect (et trouver des explications rationnelle à leur choix n’est pas une preuve de respect suffisant) pour les habitants de ces quartiers, dont je fais également partie !

  4. Moktarama
    21 mars 2012 @ 19:29

    @[Anonymisé sur demande] :

    Ok pour Bimby, j’admets par ailleurs y être allé un peu fort dans ma précédente réponse…

    Commençons par le fond :

    Je ne savais effectivement pas que la zone pavillonnaire était maintenant minoritaire, merci pour la rectification. Le papier sur l’étalement diffus est très intéressant. Cependant, comme dans le cadre d’une zone pavillonnaire, les exemples donnés en conservent la plupart des défauts, il me semble, notamment l’absence de mitoyenneté. En fait, je crois que je partage dans une certaine mesure le propos de David Mangin…

    Pour ce qui est du prix, on a déjà vu des architectes proposer des tarifs compétitifs par rapport à des constructeurs. Je pense que ce qui fait la différence pour l’acheteur, c’est la complexité du processus avec un architecte, et une certaine paresse de la profession vis-à-vis de particuliers pas forcément rentables. Pareil pour celui qui achète de l’existant, car cela influe sur les divisions de terrains éventuelles, pas de mitoyen avec un constructeur (on voit bien la différence entre les solutions de Bimby et les exemples d’étalement diffus dans l’article).

    Sur la forme :

    Les photos tout d’abord : le mauvais temps était fâcheux, effectivement. Voilà comment ça s’est passé : il était dimanche, j’avais besoin de photos de pavillons, je suis allé là où il en avait dans ma ville, effectivement en zone pavillonnaire. Si vous avez trouvé qu’elles mettaient mal à l’aise, je peux vous assurer que j’étais moi-même un peu mal à l’aise à me balader dans des centaines de mètres de rues désertes un dimanche après-midi pendant deux heures, alors que les deux voitures indiquaient la présence de la plupart des familles chez elles (et il ne faisait pas particulièrement froid). Quand il fera beau, je mettrai quelques prises de vue avec un meilleur temps, je comprends votre réaction même si c’est complètement involontaire de ma part.

    J’ai vivement réagi à votre accusation parce que je pensais sincèrement ne pas insulter les habitants de pavillons. Je donne d’ailleurs plus de raisons très valables d’acheter ou de faire construire un pavillon par rapport à d’autres modes d’achat ou la location, que de raisons de le rejeter. Par contre, vous avez raison, je ne me cache pas de mon opinion personnelle sur le sujet (pas plus que ne le font les acheteurs de pavillons envers ceux qui achètent dans l’ancien,, les forums internet sont instructifs à ce niveau).

    Certes, j’appuie assez durement sur les conséquences de ce mode de construction, mais le but n’était pas d’insulter les habitants mais d’interpeller les responsables de cette situation, les élus en particulier. Pas pour que tout le monde achète de l’ancien ou des choses à mon goût, mais pour que la ville reste la ville et la campagne la campagne (donc arrêter les zones pavillonnaires, et l’étalement diffus tel qu’il se fait aujourd’hui).

    Bref : je comprends le sens de votre démarche, et je m’excuse si la dureté de mon propos vous a choqué. Mais sur le fond, mon avis reste identique (ceci dit, je retiens le fait que les zones pavillonnaires ne sont pas la majorité du marché).

  5. Merle Teigneux
    23 mars 2012 @ 01:08

    Pour moi les pavillons sont le degré zéro de l’urbanisme, et sont souvent construit dans des lotissements loins des villes, des centres urbains et souvent peu accessible en transport en commun, ce qui neccessite donc souvent une voiture.
    Les pavillons sont un mode d’habitation proné par les pouvoirs publics, en particulier depuis l’arrivée de Sarko au pouvoir. Il promettait une France de propriétaire, renvoyant ainsi aux vieilles valeurs de la paysannerie, nottament bretonne. La propriété selon Sarko et la droite : des pavillons à 15 € jours ou 100.000 € à destination des plus modestes (gagnant pas plus de 1500 € et souvent moins de 1400 €). Ils prennent des crédits et s’endettent.
    Les pavillons sont souvent loin des centres culturels, et sont souvent habités par des familles avec plusieurs enfants.

  6. Moktarama
    23 mars 2012 @ 18:19

    @Merle Teigneux :

    On en a déjà longuement discuté sur Twitter, cependant votre commentaire appelle quelques corrections.

    Comme l’a signalé [Anonymisé sur demande], les zones pavillonnaires sont désormais minoritaires au sein du secteur. Même si au fond, je suis d’accord avec vous, car il me semble que la construction des pavillons se fait de toute manière loin des centres urbains (en général), entre autres défauts.

    Quoi qu’on pense de Sarkozy, il ne me semble pas qu’il soit le responsable principal dans cette affaire, même si sa politique gouvernementale à ce niveau s’est révélée, disons, pour le moins brouillonne et certainement pas en défaveur du pavillon (pour les différentes versions de la maison à 100 000 €, tellement peu se sont construites que je considère ce projet gouvernemental comme négligeable). C’est une longue chaîne d’intervenants qui est impliquée, sur plusieurs générations : voilà pourquoi tout changement de direction mettra des années, voire des décennies, à se faire (après, si l’essence passe à trois euros, ça change la donne).

  7. Luccio
    15 juin 2012 @ 22:43

    Bonjour Moktarama !
    Ce billet est très intéressant, voilà.
    Alors pourquoi laisser un commentaire ? Pour souligner une drôle de phrase :

    « Contrairement aux ordres de médecins ou d’avocats, l’ordre des architectes n’a que très peu d’activité de lobbying vis-à-vis des réglementations s’appliquant aux maisons individuelles. »

    Est-on bien certain que l’ordre des médecins (ou celui des avocats) s’intéresse aux pavillons ?
    Pardon pour cette petite taquinerie.

  8. Moktarama
    16 juin 2012 @ 06:58

    Merci, Luccio, pour ce sourire que vous m’avez arraché en ce samedi matin 😉

  9. jean
    30 octobre 2014 @ 17:04

    réponse tardive, mais je viens de tomber sur cet article et aussi tomber sur le cul en lisant qu’il » faut cesser de se soucier de ce que veulent les gens » . Même les éleveurs de bestiaux en tout genre se soucient au moins un petit peu de ce que souhaite leur bétail. Après cela il n’y a rien à ajouter si ce n’est « vive la dictature », ou « moi je sais ce qui est bon pour vous, vous vous êtes des imbéciles » ….
    Moi au contraire je pense que le role d’un politique c’est bel et bien de répondre aux besoins des habitants (et non aux siens propres)
    Curieux d’ailleurs que vous n’ayez pas posé la question « pourquoi un maire donne-t-il des permis de construire ? », quels sont ses intérêts à lui ?

  10. Silas
    30 mars 2015 @ 14:58

    Les informations ici présentes sont relativement pertinentes et intéressantes. J’ai beaucoup aimé, cet article est vraiment bien ficelé et cela nous permet d’y comprendre un peu plus car le sujet est moins évident qu’il n’y semble.
    Valentin Pringuay / Presse-citron.net

  11. Claude Calmesnil
    2 avril 2015 @ 22:45

    Bonjour, Je suis en total accord avec l’article. Ces zones pavillonnaires hors sol sont une véritable pollution visuelle. Malheureusement les appartements des immeubles en construction ne sont pas sans défaut : esthétique discutable, mauvaise orientation des appartements, surfaces insuffisantes, chauffage électrique (!) ou bien chauffage central individuel avec une chaudière bas de gamme, pourquoi pas une chaufferie collective obligatoire ? pas de buanderie, pas de cellier, matériaux bas de gamme : sanitaire, robinetterie, menuiseries intérieures et extérieures, installation électrique minimale, cuisine, salles de bains et WC minimalistes très peu de faïences, revêtement de sol à l’économie, jamais de parquet massif sur lambourdes, garages en ciment brut etc. Quand vous voulez remplacer une baignoire en plastique par une douche on vous demande une grosse plus-value…
    Une amie à acheté un appartement neuf à la campagne à Ornex (Ain), à 150 km de Lyon et de Grenoble au promoteur Nexity, 5 000 euros du m2 ! Pourquoi une telle différence entre le coût de construction au m2 TTC et le prix de vente, le coût du foncier n’explique pas tout.

  12. vauvelle
    3 avril 2016 @ 22:36

    Vous oublier que le secteur pavillonnaire est financé par les logements collectifs qui sont la vache à lait des collectivités locales.
    Quelques exemples:
    -Le prix de l’eau facturé 22.45% plus cher pour les habitants relevant du Sedif
    -Collectage des ordures revient 41% plus cher en individuel
    -Valeur cadastrale des anciens pavillons inférieures à un appartement
    – Taxe sur les parkings en collectif, il faut également rajouter la TEOM
    – le pavillonnaire refuse toute mixité sociale.
    – En règle générale le pavillonnaire est plus exigeant que le collectif et les élus sont plus à son écoute, normal les élus habitent à 95% en pavillon. Ils préservent leur quartier de la mixité sociale tout en vantant les bienfaits. Le patrimoine des copropriétés est menacé,la vente d’appartement en mixité sociale directe repousse tout investisseur.

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